Érzékszerveinkkel észlelhető tulajdonságok: szín, szag. A hűtőberendezésekben használt olajoknak nagy tisztaságúnak, átlátszónak kell lennie. Színük általában halványsárga, ha barnásra, vörösesre változik, vagy zavaros lesz, az elhasználódásra, károsodásra utal. Szaguk enyhe, bár jellegzetes olajszag, ha szúróssá, műanyagszagúvá válik, az szintén hibát jelez.

A kenőolaj elgőzölgő-képességét a lobbanáspontja mutatja. Lobbanáspontnak nevezzük azt a legkisebb hőmérsékletet, melyen az olaj gőzei a levegővel meggyújtható elegyet hoznak létre.

Fontos jellemzője a hűtőgépolajoknak a savszám, mely az adott olaj szabad savtartalmának mennyiségére utal. Ezek a savak veszélyeztetik a hűtőberendezések villamos szigeteléseit.

Az elszappanosítási szám az olajban található észter mennyiségét jelzi. E két mutató viszonya az olaj elöregedésének jelzésére szolgál.

A hűtőberendezés olajháztartását a kenőolaj folyási képessége is befolyásolja.

Fontos jellemző még az olaj dermedéspontja, vagyis az a hőmérséklet, melyen az olajból szilárd anyag kezd kiválni.

A víztartalom szempontjából a különböző típusú hűtőgépolajok más-más tulajdonságot mutatnak. Az ásványi olajok víztartalma és nedvszívó képessége kicsi. A szintetikus olajok nedvszívó képessége nagy, levegővel érintkezve víztartalmuk megnő, gyakran károsan magas szintre, ez a hűtőberendezéseknél külön odafigyelést igényel.

Mivel a kenőolajnak a hűtőközeggel kell együttműködnie, a hűtőközeg-állóság is jelentős tulajdonság. Azt az időtartamot jelenti, ami alatt az adott hőmérsékleti és nyomásviszonyok között az olajban még nem mutathatók ki szétesési termékek.

Amíg az olaj tiszta, teljesen elégethető. Ha hamu marad vissza, az a szennyezettség jele, ennek mutatószáma a hamutartalom.

Magának az olajnak is lehetnek hűtőközegekben oldhatatlan részei, melyek kiválásukkal dugulást okozhatnak, ezért felhasználásra alkalmatlanná teszik őket.